Цены на рынке жилья вырастут, а строительных компаний останутся единицы
28.07.2017

Что ждет с введением нового закона рынок жилищного строительства Кировской области? image-28-07-17-03-00


Учредитель Группы компаний «Новый дом» Павел Шихалеев рассказывает о грядущих глобальных переменах в строительной области, связанных с принятием во втором чтении закона о компенсационном фонде.

 

18 июля 2017 г. на сайте государственной Думы опубликован обработанный текст законопроекта, в котором речь идет не об изменениях правил строительства, а о совершенно новых правилах. Гром среди ясного неба для многих застройщиков прозвучал после опубликования на сайте Правительства РФ второго правительственного варианта законопроекта о компенсационном фонде долевого строительства. Масштабы предлагаемой реформы таковы, что к 1 июлю 2018 года каждому профессиональному застройщику предстоит сделать непростой выбор: продолжать заниматься жилищным строительством или уходить. Законопроект принят Государственной Думой во втором чтении 19 июля.

 

Что же изменится на строительном рынке для основных его участников с принятием закона?

  1. С принятием законопроекта застройщики не смогут заниматься какой-либо другой деятельностью, кроме строительства жилья. Если застройщик одновременно производит стройматериалы или сдаёт помещения в аренду, то теперь он должен вывести данный бизнес на другие предприятия.
  2. Изменились требования к застройщикам.
     
    Теперь, чтобы привлекать деньги дольщиков, необходимо иметь опыт работы в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика не менее 3-х лет и не менее 10 000 кв.метров введенных объектов.
  3. Застройщик обязан держать на спецсчете в банке собственные денежные средства в размере 10% от планируемой стоимости проекта.
  4. Застройщик не сможет тратить на аренду, рекламу, оплату труда, услуги банка, связи и т. п. более 10% от стоимости строительства. Подрядчикам нельзя выдавать в качестве аванса более 30% от проектной цены.
  5. По каждому платежу устанавливается банковский контроль на предмет соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, актов приема-передачи товара, товарно-транспортных накладных, счетов и т. д.).
  6. Застройщикам запретили возводить одновременно больше одного объекта. 
    Крупным девелоперам придется продавать уже готовое жилье в собственности и строить большинство объектов за свой счет.
  7. Размер отчислений в компенсационный фонд установлен в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия.
  8. Размер компенсации дольщику будет производиться с площади, не превышающей 120 кв.м. 
    При этом количество квадратных метров в квартире умножается на рыночную стоимость квадратного метра.
  9. Рыночную стоимость квадратного метра для подсчета компенсации определять будет Министерство строительства РФ.
  10. Сняты требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика. 
    Вместо этого появляется требование о 10% собственных средств, размещенных на счете.

Закон должен вступить в силу с 1 июля 2018 года. Но на разрешения на строительство, полученные ранее этого срока, новый закон распространяться не будет.

 

Анализируя данный законопроект в первую очередь, хотелось бы оценить задачи, которые он перед собой ставит, при чем публичное мнение Правительства на этот счет может расходится с реальным курсом. Изменения очень серьезные и направлены они по сути не только на решение проблем обманутых дольщиков и борьбу с недобросовестными застройщиками, а на монополизацию строительного рынка, его передел, а в дальнейшем итоге и переход с долевого участия, на строительство готового жилья. Связано это с тем, что в последние время в строитетльной отрасли появилось много компаний, не имеющих собственных активов, работающих только на средства дольщиков, тем самым создав большое количество проблемных объектов в перспективе и переизбыток предложения который привел к снижению цены на квадратные метры, что в свою очередь снизило рентабельность и конкуренцию предложений крупным монополистам.

 

Благодаря новым требованиям на рынке останутся только те застройщики, которые смогут соответствовать новым требованиям, у которых есть достаточное количество собственных средств. Конечно, на 100% проблему обманутых дольщиков это не решит, но поможет сократить их количество, так как количество застройщиков, скорее всего, уменьшится.

 

Таким образом, застройщики, которые строят только на деньги дольщиков, у которых нет ни собственных средств, ни возможностей привлечения кредитных ресурсов, просто не смогут работать в новых условиях.

 

Наша компания изначально стремилась,как и сейчас, строить за счет собственных средств, не увеличивая количество объектов, т.К по нашему мнению процесс строительства не должен зависеть на 100% от финансирования дольщиками, себестоимость должна быть обеспечена, иначе это большой риск.

 

Очевидно, что существенно возрастут трудозатраты строительных организаций. Потому как финансовой службе застройщика необходимо будет следить за вновь вводимыми показателями: соотношение собственных средств и сметной стоимости строительства, соотношение затрат застройщика стоимости строительства, соотношение объема обязательств в общем объеме кредиторской задолженности и другие. Помимо того, что мы и так подлежим обязательному аудиту, теперь отчетность становится ежеквартальной и обязательной к раскрытию. Фактически контроль финансово-хозяйственной деятельности застройщика становится аналогичен публичной компании.

 

Закону об участии в долевом строительстве уже больше 12 лет, и за это время его сильно переписали. Каждый год мы учимся работать по-новому. Придется приспосабливаться и дальше.

 

В законопроекте расширены виды объектов долевого строительства, в частности, добавляются машиноместа. Это дополнение логично после того, как вступили изменения в ст.130 ГК РФ относительно машиномест. Только необходимо помнить, что есть Приказ Минэкономразвития от 07.12.2016 № 792 о допустимых размерах машиномест: минимально допустимое 5,3×2,5м, максимально допустимое 6,2×3,6. Это приказ существенно ограничил возможность признать машиноместами существующие парковки.

 

По новым правилам отменяется возможность наличия у застройщика задолженности по налогам до 25% от стоимости активов. К слову, в справках органов ФНС есть только две формулировки — задолженности либо нет, либо она есть, даже если она составляет 2 копейки.

Что касается дополнительных требований к застройщикам (наличия опыта не менее 3-х лет и наличия разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 кв.м многоквартирных домов и т.д.), можно сказать следующее:

 

Получается, что новых компаний-застройщиков в принципе не будет. А те, кто захочет работать на строительном рынке, будут либо покупать доли в уставных капиталах тех юрлиц, которые хоть когда-то что-то сдавали, либо будут готовиться строить на свои деньги... А что будут делать те, кто приобрел участки для строительства на перспективу? Можно предположить что стоимость земли, особенно больших участков упадёт, так как осваивать их будет очень финансово проблематично.

 

По поводу пункта 6 законопроекта — необходимости держать на расчетном счете 10% сметной стоимости строительства: К тому моменту, когда получено разрешение на строительство и опубликована проектная декларация, застройщиком уже понесены затраты, связанные с приобретение прав на земельный участок, освобождением его от прав третьих лиц, проектными работам, изысканиями, экспертизой и т.д. А это не один десяток миллионов! Особенно если это РЗТ и производится расселение жителей! Эти затраты уже отражены по дебету счета 08. Какой смысл депонировать деньги?

 

В «Дополнительных требованиях к деятельности застройщика» есть пункт, запрещающий одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство. Компаниям, вводящим несколько десятков домов в год, придется работать, только продавая построенные дома с зарегистрированными правами на собственность. Для нашего региона это большой удар. Посмотрите на статистику ввода жилья последние годы, когда основной объем в строительстве формируют 3-4 компании а это последние годы в среднем 300-400 тыс кв.м. жилья. И весь этот объем это на 90% квартиры продаваемые по договорам долевого участия в строительстве. В связи с этими изменениями объемы крупных строительных компаний в Кирове упадут в несколько раз. Что повлечет уменьшение предложения и рост цен. Поэтому крупным строителям будет необходимо пересмотреть подходы в организации своей строительной деятельности и грамотно перестроить производство под небольшие объемы. Либо изыскивать свои или кредитные средства на строительство готового жилья. Надеюсь резонанс по данному пункту заставит правительство в реализации данного пункта продумать систему дочерних проектных компаний крупных застройщиков под каждый объект. Иначе по России прокатится череда банкротств.

 

За то благодаря этому нововведению в банки выстроится очередь из застройщиков, жаждущих получить проектное финансирование. Это я думаю ещё один скрытый смысл законопроекта, заставить застройщиков идти в крупные банки, а они скорее всего будут государственные, где и будут открыть спец счета и платиться проценты.

 

Запрет на осуществление застройщиком иных видов деятельности вступает в противоречие с ГК и со здравой логикой. То есть, например, я не смогу сдать в аренду собственное недвижимое имущество? Или взять транспортное средство в лизинг? Что здесь имеет в виду законодатель?

 

К 1 июля застройщики подготовились и увеличили уставной капитал, а теперь требования к уставному капиталу заменяются требованием наличия собственных средств в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации.

 

В законопроекте есть пункт, запрещающий «расходовать средства дольщиков на возмещение затрат на: приобретение земельного участка, прав на земельный участок; проектирование; изыскания; экспертизу». Средства участников долевого строительства можно привлекать только после получения разрешения на строительство (плюс получения заключения Минстроя в соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ). Перечисленные затраты предшествуют получению разрешения на строительство. Они никогда не расходуются из средств участников долевого строительства. Однако получается, что если указанные затраты финансировались за счет заемных или кредитных средств, то сумму основного долга по ним гасить из средств дольщиков нельзя. Это вопрос соотношения вложенных в стройку денег и пришедших средств целевого финансирования. Сдавая ежеквартальную отчетность и определяя показатели финансовой устойчивости деятельности застройщика, необходимо всегда следить, чтобы вложено было больше, чем пришло от участников долевого строительства.

 

О предельном размере возмещения гражданам и порядке его расчета, где рыночную стоимость будет устанавливать Минстрой. На мой взгляд, это не совсем правильно. При страховании страховой суммой была стоимость участия в долевом строительстве. Учитывая, что рыночная стоимость по Минстрою в Кировской области чуть больше 30 тыс. рублей за 1 кв.метр, то никакой защиты в механизме компенсационного фонда я не вижу. Если взять объект бизнес-класса или элитку, то при банкротстве застройщика дольщику, который купил трехкомнатную квартиру 120 кв.м за 10 млн.рублей выплатят всего половину.

Порадовало то, что отчисления в Компенсационный фонд пойдут с каждого договора, а не с дома целиком. Размер отчислений в фонд установлен 1,2%, что серьезно выше нашей текущей ставки страхования, он может быть изменен теперь один раз в год. Хотя бы в этом вопросе полная определенность.

 

Что касается самого Компенсационного фонда, он теперь будет контролировать все аспекты деятельности застройщика, включая расходование средств и размер авансовых платежей подрядчикам, которые не могут превышать 30% от сметной стоимости строительства, а также кадровый состав застройщика.

 

На парламентских слушаниях депутаты и представители Правительства РФ подтвердили провал такой меры гарантии прав дольщиков как страхование ответственности застройщика и поручительство банка. Их, собственно, законопроект и предлагает отменить, оставив в качестве ответственности для застройщиков только отчисления в компенсационный фонд. Система страхования действует на пределе страховых рисков. Из 18 страховых компаний, допущенных ЦБ РФ на рынок страхования рисков застройщиков, реально страхует застройщиков только 4 компании по всей России, получая по 18 миллиардов годовых премий, при этом не произведя выплаты ни по одному страховому случаю с 2014 года (т.е. с момента введения данной меры ответственности). Учитывая, что по долевому строительству продают жилье около 80% всех застройщиков, то количество «обманутых дольщиков» растет в геометрической прогрессии и на текущий момент переваливает за 100 тысяч человек.

 

Логика данного законопроекта представляется мне не очень понятной. В 2014 году ввели меру гарантии рисков дольщика — страхование, она не сработала, теперь мы ее отменяем, перекидываем ответственность за уже имеющихся обманутых дольщиков на регионы, и вводим новую меру гарантии рисков — компенсационный фонд. Каков будет результат такой пертурбации предугадать не сложно.

 

Застройщикам вменяется оплачивать взносы в компенсационный фонд, исходя из цены договора долевого участия и до момента его регистрации. Предлагается размер взноса в размере 1,2 % от цены ДДУ, при этом данный коэффициент может меняться ежегодно (вероятно, эта норма объясняется неуверенностью законодателя, что денег хватит). Таким образом, платежка перечислений застройщиком обусловленной суммы на специальный номинальный счет, очевидно, станет обязательным документом для государственной регистрации ДДУ. Денежные средства с номинального счета, открытого застройщиком в уполномоченном банке, перечисляются на счет компенсационного фонда в течение трех рабочих дней со дня получения Фондом от органа регистрации прав уведомления о государственной регистрации ДДУ.

 

Особенно интересным является право фонда инвестировать средства, полученные от застройщиков (а, по факту, от дольщиков) в российские и иностранные ценные бумаги, размещать на депозитах, а также осуществлять иную деятельность, приносящую доход. За счет отчислений в фонд возрастет стоимость долевого участия в строительстве для гражданина, то есть, по факту, будет введен дополнительный сбор для дольщиков, на которых государство будет зарабатывать путем прокручивания денежных средств (то же самое, что происходит и с пенсионными отчислениями). Самым «увлекательным» в процессе извлечения прибыли Фондом является его право выпускать облигации. Напомню, что облигации это долговые ценные бумаги, предъявитель которой вправе получить в оговоренный срок ее номинальную стоимость или имущественный эквивалент. То сть фонд, по сути, наберет займов, которые в последствии должен будет отдать, однако, на имущество компенсационного фонда не может быть обращено взыскание по долгам фонда, что предоставляет огромный полет для фантазии.

 

Что особенно интересно, идея разделить взносы дольщиков и расходы фонда не прошла, поскольку п.3 ст. 12 п. данного законопроекта предполагает использование средств фонда «на финансирование расходов Фонда, связанных с осуществлением предусмотренных настоящим Федеральным законом функций и полномочий Фонда за счет части доходов, получаемых от инвестирования средств компенсационного фонда». Это означает, что за счет средств дольщиков будет существовать этот фонд, а еще и вести деятельность по извлечению прибыли.

 

В отношении застройщиков запрещается применять стадии банкротства — наблюдение, финансовое оздоровление, допускается только внешнее управление или конкурсное производство.

Это существенные изменения в области банкротства застройщиков, в отношении которых будут проводиться только процедуры внешнего управления и конкурсного производства, а конкурсный (арбитражный) управляющий по факту будет подконтролен создаваемому фонду.

 

Кроме того, устанавливаются ограничительные сроки на вступление дольщиков в реестр кредиторов, а именно: реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований о передаче жилых помещений при предъявлении указанных требований не позднее трех месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, независимо от даты закрытия такого реестра. В случае пропуска указанного в настоящем пункте срока только по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом. То есть дольщикам следует внимательно и регулярно пролистывать Вестник госрегистрации и базу Арбитражного суда, дабы не оказаться «за бортом» банкротящегося застройщика.

 

Интересный момент. Законодатель убирает такие гарантии как страхование и поручительство банка, но при этом, согласно ст. 13 законопроекта на получение средств фонда могут претендовать только дольщики, застройщик которых обанкротился и оплачивал взносы в фонд. Таким образом, те дольщики в отношении которых развернулись какие-то «серые» схемы или платежи по каким-то причинам в фонд не прошли (а проконтролировать дольщик это не сможет) остаются не удел. А физическое лицо, которое приобрело у юридического лица — участника долевого строительства право требования по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору.

 

Получается, на компенсацию от фонда могут рассчитывать только дольщики добросовестных застройщиков, а такие, как правило, и так достраивают.

 

Делая выводы из всего выше изложенного очевидны несколько вещей.


С 2018 года объемы строительства в Кировской области упадут и будут снижаться до 2020. Снова «оживет рынок» вторичного жилья, ввиду того что квартиры строящиеся по ДДУ будут стоить дороже относительно сегодняшней цены на 20-30%.

 

В Кирове останутся функционировать около 10 застройщиков, которые переживут данные изменения и смогут подстроится под новые реалии, но это будут компании у которых можно без опаски покупать квартиры.

 

Цена на готовые, и сданные новые квартиры будет примерно одинакова. Уменьшение объемов строительства и количества компаний на рынке приведет к уменьшению количества продаж через риэлторов в виду снижения конкуренций у застройщиков, поэтому возможно большое падение на рынке риэлторов в сфере продаж новых квартир, и рост продаж вторичного жилья. Хотя сейчас риэлторских фирмы основной доход имеют с продажи новых квартир. Средняя цена элитных домов в центре составит 70-90 тыс, так как сейчас формируется класс такого жилья и земли в самом центре почти не осталось. А столичные тенденции к повышению уровня качества жилья становятся все ближе. Средняя цена новостроек в других районах составит 40-50 руб. за квадратный метр.

 

Хочется надеяться что механизм внедрения данных изменений будет доработан и просторно четкий порядок их реализации. А покупатели получат стопроцентные гарантии своих вложений.

 

Очевиден один неоспоримый факт, что более выгодных цен на новостройки чем сейчас уже не будет.